■夫婦でローンを返済する場合は収入に応じて共有登記をする■ |
| 共働き夫婦が購入する場合、それぞれの自己資金で住まいを買ったのであれば、それぞれの負担額で登記すれば問題は起こりません。しかし、住宅ローンを利用するとなると、ちょっと事情が違ってきます。この場合、ローン返済の負担額に応じた割合で登記しなければ、贈与税の問題が発生する可能性があります。夫婦間ではお互いの収入が一緒になってしまうので、ローン返済の負担割合は判然と
しません。そこで、お互いの年収（または所得）の割合で返済するものとして、この割合で共有登記すれば問題はおこりません。
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■親の援助を受けるときは慎重に■ |
親の援助を受ける場合、次の方法が考えられます。ケースによっては贈与税の対象になることもあるので、注意してください。令和3年12月31日までの間に20歳以上（贈与の年の１月１日現在）の者がその直系尊属である者（父母、祖父母など）から受ける自ら居住用住宅取得のための金銭の贈与については、消費税率10％の場合、契約年月が令和2年4月1日から令和3年12月31日は1000万円まで贈与税は課税されません。(国土交通省が定めた省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性の要件を備えた良質な住宅の場合、令和2年4月1日から令和3年12月31日は1500万円) つまり、一般の住宅の場合、暦年課税制度(基礎控除額110万円)であれば令和3年で1110万円、相続時精算課税制度(特別控除額2500万円)との併用であれば3500万円まで非課税となります。なお、父母双方及び祖父母(受贈者の直系尊属)からの贈与についても対象とすることができますが上記非課税額が上限となります。また、受贈者の所得制限がありますのでご注意ください。
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（1）親子間の賃借 |
| 税務署でもっとも贈与税の疑いありと、目を光らせるところです。「ある時払いの催促なし」では、贈与税が課税
されやすくなります。きちんとした金銭消費賃借契約書（公正証書にすればなおよい）を作成し、返済を銀行振込にするなど、返済の事実を証明できるようにする必要があります。 |
（2）親の預金を担保に銀行から借金する場合 |
本人が返済するので、贈与税の問題は生じません。利子の軽減があるときは軽減分が贈与といえますが、年間110万
円までの贈与には税金がかからないので、一般的には贈与税の心配はいらないでしょう。なお、贈与税がかかるおそ
れのある場合には、親などの援助分を持分として共有登記にすれば、課税は避けられます。なお、住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度との選択適用になります。
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| ■住宅を購入するなら上手に節税しましょう■ |
| 住宅ローン控除 正式名称「住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除」 |
住宅ローンなどを利用して住宅を購入、新築または増改築工事をした場合は、入居した年から10年間または13年間にわたり支払った所得税の還付（または支払うべき所得税の控除）を受ける事が出来ます。また、所得税から控除しきれない住宅ローン控除額は翌年の住民税から減額されます。 |
【住宅ローン控除制度の概要(一般住宅の場合)】
居住開始日 |
令和3年12月31日まで入居 |
適用消費税率 |
10% |
控除期間 |
10年間 |
控除対象借入限度額 |
4,000万円 |
控除限度額 |
400万円(4,000万円×1％×10年) |
住民税の控除限度額 |
所得税の課税総所得金額等の合計額×7％
(最高年136,500円) |
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【令和３年特別措置】
居住開始日 |
令和4年12月31日まで入居 |
契約期間 |
令和2年12月1日から令和３年11月30日まで
(※分譲住宅の場合) |
適用消費税率 |
10% |
控除期間 |
13年間 |
控除対象借入限度額 |
4,000万円 |
控除限度額 |
【1～10年目】400万円(4,000万円×1％)
【11～13年目】下記のいずれか少ない額
①年末残高等[上限4,000万円]×1％
②(住宅取得等対価の額－消費税額)
[上限4,000万円]×2％÷3
※“住宅取得等対価の額”は補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないで計算
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住民税の控除限度額 |
所得税の課税総所得金額等の合計額×7％
(最高年136,500円) |
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すまい給付金について |
自ら居住する一定の要件を満たした住宅の取得に際し、給付金が支払われる制度です。実施期間は令和4年12月31日までに引渡され入居が完了した住宅が対象となります。申請方法は原則として住宅取得者(持分保有者含む)がそれぞれ行うことが必要です。
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給付基礎額
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持分割合
登記上の持分割合(建物の登記事項証明書で確認)
※①新築住宅の一定の要件
自らが居住すること
登記簿上の床面積が50㎡以上(一定の期間内に契約した場合は、40㎡以上)
第三者機関の検査を受けた住宅(住宅瑕疵担保責任保険加入、建設住宅性能表示制度を利用 等)
②現金取得者の追加条件
フラット35Ｓの基準を満たすこと
住宅を引き渡しされた12月31日時点で50歳以上
収入額の目安が650万円以下※都道府県民税の所得割額に基づく
③申請書類
住民票の写し
個人住民税の課税証明書
建物の登記事項証明書・謄本
不動産売買契約書
金銭消費貸借契約書(住宅ローンを利用した場合) 等
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居住用財産買い換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
令和3年12月31日までの間にマイホームを売却したら買った時より安い値段しか付かなかった場合、その損金を損失（他の所得と損益通算）として申告することが出来ます。しかも損金が大きく所得税の課税対象額以上に損金が発生すると控除しきれない場合があります。そこで活用したいのがこの特例です。譲渡の翌年以降3年にわたり損失として申告出来ます。但し、譲渡したマイホームの所有期間が5年を超えていること、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であることなどの適用条件があります。 |
※（令和3年10月現在） |
マンションの売買契約を済ませたら、登記の手続きが必要です。
登記終了後にはさまざまな権利が発生することになります。
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マンション購入の際は、いつの時点で登記手続が行われるか確認しておきましょう。
登記を済ませると登記した人はその所有権を第三者に主張できるようになります
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新築のマンションを購入した時に必要な登記は、
（１） 建物の種類・構造・床面積等の建物の表題登記
（２） 所有権保存登記（建物に初めてされる所有権の登記）
（３） 住宅ローンを利用している場合は、ローンの抵当権設定登記
この３点になります。
登記の手続きは、たいていは、不動産業者を介して司法書士に依頼します。 印鑑証明書や登記委任状などの大切な書類を預けることになるので、念のため何の登記に必要かを確認しておきましょう。
登記の手続きが終わったら、「登記識別情報通知（登記済権利証）」を必ず受け取って下さい。また、登記事項証明書(登記簿謄本)を見て、きちんと登記されているかどうかの確認も忘れずに。
なお、登記識別情報通知に記載されている登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号(パスワード)で、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。
登記識別情報は、コピーされたものや手書きのものであっても、その符号が合致すれば有効なものとされます。したがって、書面を手元に保管していても、登記識別情報を第三者に見られたり、
コピーされたりすると、従来の登記済権利証が盗まれたのと同様の危険がありますので保管には十分ご注意下さい。
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| （１）表題登記に必要なもの
・家屋調査士への報酬等
・売主が建物自体の契約を明確にするための登記を行いますので
購入者が書類を用意する必要はありません
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（２）所有権保存登記に必要なもの
・住民票
・保存登記委任状
・登録免許税
・司法書士への報酬
・表題部所有者の所有権譲渡証明書等売主が用意する書類
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（３）ローンの抵当権設定登記に必要なもの
・設定登記委任状
・印鑑証明書
・登録免許税
・司法書士への報酬
・抵当権設定契約書等 |
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